在生效判决的执行中，当被执行人的财产属于共有不动产时，与普通的个人财产处置存在不同的处置原则和处置方式。共有不动产这类特殊财产执行的阻力更大，处置前需要充分的准备工作。
共有财产的执行处置，以优先执行个人财产、再执行共有财产为基本原则，但该财产不便于处置的除外。
一、按份共有不动产处置
执行共有财产前，如共有人愿意支付被执行人共有份额部分对应的价款，并申请排除执行，债权人和债务人对此予以认可的，法院可以准许。其他共有人不同意或虽然同意但在合理期限内没有实际行动的，可以对共有份额进行变价。
司法实践中，对于共有份额进行变价的方案有两种：
整体变价不动产，变价后执行被执行人份额对应的变价款。
按份共有商业性不动产的，可以直接变价被执行人在共有财产中的份额。按份共有住宅性不动产的，直接拍卖被执行人所有份额，但是有下列情形的采用第一种方式整体变价并执行对应份额：被执行人在共有财产中所占份额为三分之二以上；仅处置共有份额影响成交价、影响债权实现，且申请人要求整体处置；被执行人、案外共有人申请或同意整体处置。
按份共有不动产处置还需要注意其他关联问题。法律规定共有人、承租人具有优先购买权，且共有人的优先购买权优先于承租人的优先购买权。对于参与竞拍者来说，留意拍卖公告、竞买须知等文本中是否披露了拍卖财产的权利性质，仅拍卖共有份额的，法院不会办理腾退交接手续。对于成功竞买的案外共有人，通常只要求支付扣除其份额所占比例的价款，但如果该不动产上设定了抵押权，案外共有人也属于抵押人，共有人需要共同清偿抵押债务，需优先清偿后再按比例确定剩余价款中案外共有人的金额，由于往往难以事先确定，通常需要先全额支付后结算退还。
二、共同共有不动产处置
（1）继承、合伙等共同共有不动产
被执行人基于继承、合伙等关系共同共有不动产的，应当先确定各个共有人之间的份额，将共同共有关系转化为按份共有关系，具体可以采取的方式有以下两种：共有人之间协议分割共有财产并经债权人认可；共有人提起或申请执行人代位提起析产诉讼。析产诉讼由不动产所在地法院管辖。
（2）夫妻共同共有不动产
夫妻一方个人债务的执行，一般先执行被执行人个人财产，再执行夫妻共同财产。根据现行法律和司法解释的规定，执行依据确定的债务人为夫妻一方的，法院不得裁定追加其配偶为被执行人。
对于登记在双方名下共同共有的不动产，法院可以直接处置，原则上执行处置款的二分之一，登记在双方名下按份共有的不动产，按照登记份额执行处置款；对于登记在夫妻其中一方名下的不动产，则需要有足以推定为夫妻共同财产的证据，例如购买于夫妻关系存续期间。被执行人配偶认为查封的不动产属于个人财产要求排除执行，可以通过案外人异议程序予以救济。
另外，实践中还常见被执行人将财产转移至配偶名下并解除婚姻关系，以此逃避债务的情形，此时债权人还需要通过其他途径加以救济，将被执行人隐名持有的财产显名化，收集相关的证据线索，提起第三人撤销权之诉，恢复债务人的责任财产，并进行下一步执行处置。
共有财产执行涉及多方利益的平衡，在处置过程中法院需要秉持谨慎的态度依法处理，对于申请执行人、案外共有人或有意向参与竞拍者，快速推动财产的执行处置也需要专业人士的协调沟通。
三、规范指引
《中华人民共和国民法典》
第二百九十八条 按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。
第三百零一条 处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修、变更性质或者用途的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但是共有人之间另有约定的除外。
第三百零五条 按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。
第七百二十六条 出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。
出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。
第一千零六十二条 夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，为夫妻的共同财产，归夫妻共同所有：
（一）工资、奖金、劳务报酬；
（二）生产、经营、投资的收益;
（三）知识产权的收益；
（四）继承或者受赠的财产，但是本法第一千零六十三条第三项规定的除外;
（五）其他应当归共同所有的财产。
夫妻对共同财产，有平等的处理权。
第一千零六十三条 下列财产为夫妻一方的个人财产：
（一）一方的婚前财产;
（二）一方因受到人身损害获得的赔偿或者补偿；
（三）遗嘱或者赠与合同中确定只归一方的财产；
（四）一方专用的生活用品；
（五）其他应当归一方的财产。
第一千零六十六条 婚姻关系存续期间，有下列情形之一的，夫妻一方可以向人民法院请求分割共同财产：
（一）一方有隐藏、转移、变卖、毁损、挥霍夫妻共同财产或者伪造夫妻共同债务等严重损害夫妻共同财产利益的行为；
（二）一方负有法定扶养义务的人患重大疾病需要医治，另一方不同意支付相关医疗费用。
《最高人民法院关于适用（中华人民共和国民法典）婚姻家庭编的解释（一）》
第三十八条 婚姻关系存续期间，除民法典第一千零六十六条规定情形以外，夫妻一方请求分割共同财产的，人民法院不予支持。
《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》
第十六条 网络司法拍卖的事项应当在拍卖公告发布三日前以书面或者其他能够确认收悉的合理方式，通知当事人、已知优先购买权人。权利人书面明确放弃权利的，可以不通知。无法通知的，应当在网络司法拍卖平台公示并说明无法通知的理由，公示满五日视为已经通知。
优先购买权人经通知未参与竞买的，视为放弃优先购买权。
第十九条 优先购买权人经人民法院确认后，取得优先竞买资格以及优先竞买代码、参拍密码，并以优先竞买代码参与竞买；未经确认的，不得以优先购买权人身份参与竞买。
顺序不同的优先购买权人申请参与竞买的，人民法院应当确认其顺序，赋予不同顺序的优先竞买代码。
第二十一条 优先购买权人参与竞买的，可以与其他竞买人以相同的价格出价，没有更高出价的，拍卖财产由优先购买权人竞得。
顺序不同的优先购买权人以相同价格出价的，拍卖财产由顺序在先的优先购买权人竞得。
顾序相同的优先购买权人以相同价格出价的，拍卖财产由出价在先的优先购买权人竞得。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》
第十一条 人民法院应当在拍卖五日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式，通知当事人和已知的担保物权人、优先购买权人或者其他优先权人于拍卖日到场。
优先购买权人经通知未到场的，视为放弃优先购买权。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》
对被执行人与其他人共有的财产，人民法院可以查封，扣押、冻结，并及时通知共有人。
共有人协议分割共有财产，并经债权人认可的，人民法院可以认定有效。查封、扣押、冻结的效力及于协议分割后被执行人享有份额内的财产；对其他共有人享有份额内的财产的查封、扣押、冻结，人民法院应当裁定予以解除。
共有人提起析产诉讼或者申请执行人代位提起析产诉讼的，人民法院应当准许。诉讼期间中止对该财产的执行。