在日常生活中，物业管理纠纷并不少见。许多业主认为，自己没有与物业公司“白纸黑字”签合同，就可以理直气壮不交费。但事实果真如此吗？近期，中山市第二人民法院审理的一起物业服务合同纠纷案，恰恰回答了这个问题。业主方某某虽未签署物业服务合同，却最终被法院判决应向物业公司支付32万余元物业费及违约金。这到底是怎么回事？
一、案件背景：一栋商业楼的“身份之谜”
案件中的这栋商业楼，位于某住宅小区的外围，建筑面积达5000多平方米。原先由某科技发展公司开发建设，后因债务问题被农业银行中山分行以物抵债接收，最终通过公开拍卖方式，由方某某竞得所有权。早在2016年，该住宅小区的业委会就与某物业公司签订了《物业服务合同》，约定物业服务范围包括小区及附属商铺，收费标准为每月每平方米3元。可问题是，这栋商业楼，到底属不属于这个小区？该不该受同一份物业合同的约束？方某某认为，这栋楼根本不属于小区的物业管理区域，物业合同对他没有约束力，因此拒绝缴纳2020年1月至2021年8月期间的物业费。物业公司多次催收无果，最终将其告上法庭。
二、庭审交锋：三大争议焦点
法院在审理过程中，梳理出三个核心问题：
1.商业楼是否属于物业公司的管理范围？
2.原《物业服务合同》是否对方某某有效？
3.方某某是否应当支付物业费及违约金？
（一）看似不在范围内，实则已被实际管理
方某某提出，不动产权证和物业合同中所列的范围均未明确包括这栋商业楼。但法院发现一个重要事实：
原业主农业银行中山分行在持有该楼期间，一直按物业合同标准缴纳物业费，从未提出异议。
此外，在拍卖该楼时，银行发布的《项目简介》中也明确写道：该商业楼是“某小区的附属商业设施”，并提醒竞拍人自行向物业公司核实管理情况。
更关键的是，方某某取得房产后，物业公司曾组织多方开会并形成《会议纪要》，其中写明：“某小区商业街仍属某小区物业管理区域……需服从物业公司合法管理。”
这些事实都表明，尽管合同未明确写入，但该商业楼实际上一直被纳入物业的统一管理范围内。
（二）虽未签字，但事实关系成立
方某某强调，自己并非物业合同的签订方，合同对他没有法律效力。
法院则认为，虽然方某某没有直接签字，但根据其购房时的提示、原业主的缴费行为，以及之后会议纪要的内容，可以认定方某某对物业服务的提供是明知且未反对的。
尤其重要的是，物业公司实际上也对该楼提供了保洁、保安、维修等基本服务，履行了管理义务。方某某在享受这些服务的同时，却拒绝付费，有违公平原则。
因此，法院认为双方之间已形成事实上的物业服务合同关系，相关权利义务可参照原《物业服务合同》执行。
（三）享受服务却拒绝缴费，违约成立
既然事实合同关系成立，物业公司也提供了服务，方某某拒付物业费就构成了违约。
法院最终判决：方某某应向物业公司支付2020年1月至2021年8月期间的物业管理费328089.6元，并支付相应的违约金。
方某某不服一审判决，提起上诉，但中山市中级人民法院二审维持原判。
三、律师视角：什么是“事实上的物业服务关系”？
从这个案例中，我们可以提炼出一个重要的法律概念：事实上的物业服务合同关系。
也就是说，即使业主没有直接与物业公司签订书面合同，但只要物业公司实际提供了服务，业主实际接受了服务，且未明确表示反对，那么法律上就可能认定双方之间存在合同关系，业主应支付相应费用。
（一）法律依据是什么？
《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第一款规定：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。”
《物业管理条例》第四十一条也同样明确：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”
（二）这对业主有什么启示？
购房前务必核实物业情况，尤其在购买法拍房、二手商业物业时，必须了解清楚是否已有物业公司提供服务、收费标准如何、原业主是否欠费等。本案中方某某曾在拍卖公告中被提示核实物业情况，但他未予以重视，最终承担了不利后果。
1.不接受服务应及时明确反对
如果业主不希望某物业公司提供服务，应尽早以书面方式提出异议，并尝试协商解决或依法更换物业公司。一味地拒缴费而不表态，反而可能被认定为“默示同意”。
2.“未签字”不等于“无约束”
在现代商业环境中，很多合同关系并非都依靠一纸书面合同。尤其是物业服务、水电供应等公共服务类合同，往往通过事实行为成立。业主不可心存侥幸。
物业费纠纷看似小事，却关系到社区和谐与物业服务的良性循环。本案提醒我们，法律不仅看重“白纸黑字”，更看重诚实信用的履行行为和公平合理的利益平衡。
作为业主，我们既有权利获得优质服务，也有义务支付相应费用；作为物业公司，也应明确服务范围、及时沟通协商，避免事后纠纷。只有这样，才能在法治的框架下，构建更加和谐、有序的居住和商业环境。