在商业往来与民间借贷中，“以房抵债”是常见的债务清偿方式，尤其在债务人资金周转困难时，常被用于缓解偿债压力。但实践中，抵债房产未办理过户、因纠纷被查封等情况屡见不鲜，随之而来的核心争议往往是：债权人出具收到条后，原有的金钱债务是否随之消灭？近日某法院审结的一起混凝土货款纠纷案件，就对此类问题作出了清晰裁判，为市场主体处理类似纠纷提供了重要法律指引。
一、案例详情
原告公司主营建筑材料销售业务。被告李某与王某曾为夫妻关系，二人于2024年办理离婚登记，离婚协议中约定所有债务均由李某承担。
2017年至2018年间，李某因承接建设工程需要，从原告公司采购混凝土，累计货款金额达1098115元。在此期间，王某长期在工地协助李某处理收货、采购等事务，且双方多次通过王某的银行账户向原告公司支付货款。后李某仅支付250000元货款，剩余848115元始终未予清偿。
2022年3月6日，王某与某房地产公司签订房产认购协议书，购置一套房产及配套车位，但未办理房产预售备案登记。次日，原告公司与李某、王某达成书面抵顶协议，约定以该套房产及车位抵偿626763元货款。同日，原告公司向李某出具收到条，载明“今收到李某商砼款626763元（以王某认购协议书中的房款与车位款抵账）”，并加盖公司公章。
2024年，因该房地产公司涉及其他经济纠纷，案涉抵债房产被法院依法查封，导致原告公司无法取得房产所有权，也未实际占有该房产2024年9月，原告公司诉至法院，请求解除以房抵债协议，并要求李某、王某共同偿还848115元货款及逾期付款损失。
庭审中，被告李某辩称，以房抵债手续已办理完毕，仅需偿还剩余221352元货款；被告王某则主张，其已与李某离婚且约定债务由李某独自承担，自己不应承担还款责任。
二、法院判决
法院经审理认为，本案的核心争议焦点有二：一是以房抵债协议及收到条出具后，原金钱债务是否消灭；二是王某是否应当承担共同还款责任。
关于第一个争议焦点，法院指出，以物抵债协议属于诺成合同，原、被告在债务履行期限届满后达成的以房抵债协议，意思表示真实且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。但根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉合同编通则若干问题的解释》第二十七条第二款规定，债务人履行以物抵债协议后，原债务才同时消灭；未履行以物抵债协议的，债权人有权选择请求履行原债务或抵债协议。本案中，双方的抵债协议未明确约定消灭原金钱债务，应认定为 “新债清偿”，即新的以房抵债义务与旧的货款债务并存。因王某仅签订房产认购协议，未取得房屋所有权及处分权，且房产已被法院查封导致抵债协议无法履行，房产所有权未转移至原告公司，原告也未实际占有房产，故抵顶对应的626763元货款债权并未消灭，原告有权主张全部剩余货款。
关于第二个争议焦点，法院认为，案涉债务发生在李某与王某婚姻关系存续期间，王某不仅在工地协助收货、购物，还多次通过其账户支付货款，结合二人共同承包工程的事实，该债务应认定为夫妻共同生产经营所负债务。根据夫妻共同债务认定规则，虽二人离婚时约定债务由李某承担，但该约定属于内部债务分配方案，不能对外对抗债权人。
最终，法院依法作出判决：被告李某、王某向原告公司支付货款 848115元及逾期付款利息（以848115元为基数，自2025年2月26日起按2025年2月份一年期LPR的1.5倍计算至实际付清之日止）。
三、律师说法
结合本案判决及最新法律法规，关于以房抵债及夫妻共同债务的认定，需明确以下关键法律要点：
1.以房抵债协议的性质与原债务的关系
以物抵债的三种类型：根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》及民法典合同编司法解释相关规定，以物抵债协议可分为债务更新、新债清偿和债的担保三类。实践中最常见的是 “新债清偿”，即双方约定以他种给付（如房产）履行债务，但未明确消灭原债务，此时旧债务与新债务并存。
收到收条不代表债务消灭：债权人出具收到收条仅能证明双方达成抵债合意，不能直接视为债务已清偿。只有当抵债物完成所有权转移（如房产过户）或债权人实际占有并实现权利后，对应的原债务才消灭。本案中，房产未过户且被查封，抵债目的落空，原货款债务自然未消灭。
抵债物无处分权的后果：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉合同编通则若干问题的解释》第十九条，以无所有权或处分权的财产订立抵债协议，协议本身有效，但因无法履行导致债权人权益受损的，债权人可解除协议并主张原债务。本案中王某仅签订认购协议，未取得房产处分权，直接导致抵债协议无法履行。
2.夫妻共同债务的认定边界
“共债共签”与共同生产经营的认定：根据最高人民法院关于夫妻债务纠纷的司法解释，夫妻共同债务包括“共债共签”的债务、一方为家庭日常生活所负债务，以及债权人能证明用于夫妻共同生产经营的债务。本案中，王某参与工程管理、用个人账户支付货款，足以证明债务用于夫妻共同生产经营，即便未共同签字仍属共同债务。
离婚协议不能对抗债权人：夫妻离婚时的债务分配约定仅对双方具有约束力，属于内部约定。债权人仍有权就婚姻关系存续期间的共同债务，要求夫妻双方共同偿还。王某以离婚协议约定为由拒绝担责，不符合法律规定。
3.债权人的风险防范建议
明确协议性质：签订以房抵债协议时，需明确约定协议性质——若为“债务更新”，应写明“原债务消灭”；若为“新债清偿”，需保留主张原债务的权利。
核查抵债物权利状态：务必核实抵债房产的所有权归属、是否存在抵押、查封等权利瑕疵，要求债务人提供不动产权属证明，并及时办理预告登记或过户手续，避免“一房多抵”或权利落空。
固定共同债务证据：对夫妻一方所负大额债务，应尽量要求夫妻双方共同签字；若仅有一方签字，需留存债务用于夫妻共同生活、共同生产经营的证据，如资金流向、参与经营的记录等。
以房抵债并非“一签了之”，收到条也不代表“债务结清”。只有确保抵债协议合法有效、抵债物权利清晰且实际履行完毕，才能真正实现债务清偿的目的。债权人在交易中应强化风险意识，通过规范协议条款、核查权利状态等方式维护自身合法权益。